هنگام خرید ملک به این نکات توجه کنید!
۱- شناسایی کامل فروشنده ملک هنگام خرید ملک
هنگام خرید ملک، در ابتدا باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آن‌هاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می‌شود یا خیر. اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که کودک هنگام معامله توسط، ولی بالغ نشده است. (ولی یا همان سرپرست قانونی در واقع پدر و جد پدری هستند. مهم‌ترین وظیفه، ولی نمایندگی کسی است که ولایت او را برعهده دارد.)
لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان‌پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.
۲- ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله
اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‌شود که قانون‌گذار آن‌ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود بهطور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.
اشخاص ممنوع‌المعامله به سه دسته تقسیم میشوند:
۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
۲- تجار ورشکسته
۳- محکومین دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر بهطور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‌شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.)
ممکن است این سوال برایتان مطرح شود که چگونه می‌توان از ممنوع‌المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟
از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.
برای خرید ملک با مشاورین ما در ارتباط باشید
۳- بررسی وضعیت سند ملک هنگام خرید ملک
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.
ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.
یکی از راهکار‌های حقوقی مرسوم در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌کند.
۴- تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک
قبل از انجام معامله و خرید ملک نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه‌بر اینکه در سند و مبایعه‌نامه درج شده است، نزد مراجع ذی‌صلاح نیز موجود است.
۵- مطالبه مفاصا حساب از فروشنده
قبل از فروش هر ملکی باید بدهی‌های آن به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی‌ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره‌های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید. همچنین در مواردی آپارتمان‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری‌های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ بنابراین توصیه می‌شود قبل از خرید ملک در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.
برای دریافت مشاوره رایگان از کارشناسان با تجربه مجموعه چاردیواری، با ما در ارتباط باشید.
