مجله دپارتمان مسکن چاردیواری

مقالات متنوع و کاربردی در زمینه های مختلف

قوانین فسخ قرارداد در املاک

فسخ قرارداد در املاک

قوانین فسخ قرارداد در املاک چیست؟

زمانی که افراد ملکی را مورد معامله قرار می دهند به دلایل بسیاری ممکن است فسخ قرارداد در زمینه ی املاک انجام شود. این کار تحت موارد قانونی انجام می شود. به همین سبب بهتر است از قوانین فسخ قرارداد در املاک آگاهی داشته باشید تا بدانید چه زمانی امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

فسخ در لغت معنای تباه کردن، نقض، شکستن را می دهد. اما در اصطلاحات حقوقی به معنای پایان دادن حقوقی به یک قرارداد می باشد. فسخ قرارداد از جمله قرارداد های لازم می باشد. به همین سبب تنها در شرایط خاصی می توان این کار را انجام داد. به بیان دیگر می توان بیان کرد که فسخ قرارداد از جمله قرارداد های ایقاع می باشد. قرارداد ایقاع قراردادی است که یک طرف از آن می تواند به صورت مستقل قرارداد را فسخ کند و احتیاجی به رضایت داشتن طرف مقابل وجود ندارد.

فسخ قرارداد امری ارادی و اختیاری می باشد که ممکن است هر کدام از طرفین قرارداد و یا نفر سوم دیگری این عمل را انجام دهد و خواستار آن باشد. برای فسخ قرارداد که امری اجتناب ناپذیر است و احتمال آن در هر قراردادی وجود دارد، قوانین و شرایطی وجود دارد که از آن ها به قوانین فسخ قرارداد در املاک نام می برند.

قوانین فسخ قرارداد در املاک شامل قرارداد اجاره ملک، خرید ملک، فروش ملک می شود. هر کدام از این قرارداد ها شرایط و قوانین خاص خود را دارند که باید حتما به آن ها توجه شود. باید دقت کرد که در زمان انعقاد قرارداد حتما آن را با دقت کامل بخوانید تا بعدن دچار مشکل نشوید. همچنین باید در بستن قرارداد به خوبی فکر کرده و عجله نکنید تا از ضررات احتمالی جلوگیری کنید.

مبنای فسخ قرارداد در املاک

فسخ  قرارداد ممکن است مبنا های متفاوتی از یک دیگر داشته باشند. دو نوع مبنا برای فسخ قرارداد وجود دارد که در زیر این دو مبنا را برای شما معرفی می کنیم.

توافق طرفین

یکی از مبنا هایفسخ قرارداد در املاک می تواند توافقی باشد که طرفین در ضمن معامله و عقد و یا خارج از آن با یک دیگر می بندند و به هر دو طرف قرارداد و یا شخص سوم حق فسخ قرارداد داده شود. این حق در اصطلاح حقوقی خیار شرط نامیده می شود. این مبنا یکی از قوانین فسخ قرارداد در املاک می باشد.

حکم قانون

دیگر مبنای فسخ قرارداد در املاک حکم قانون می باشد. قانون در این زمینه برای ضایع نشدن حق هر یک از طرفین قرارداد به صورت ناخواسته، قوانین فسخ قرارداد در املاک برای آن ها گذاشته شده است. تا بتوان با فسخ قرارداد از ضرر جلوگیری شود. به طور مثال فردی خانه ای را اجاره می کند و بعد از مدتی متوجه می شود که منزل عیبی دارد و نمی توان در آن زندگی کرد در نتیجه می تواند طبق قوانین فسخ قرارداد در املاک، قرارداد خود را فسخ کند. اما اگر صاحب خانه بتواند عیبی که وجود دارد را رفع کند، مستاجر دیگر حق فسخ قرارداد را ندارد.

فسخ قرارداد

آشنایی با قوانین فسخ قرارداد در املاک

قوانین فسخ قرارداد در املاک شامل مواردی می شود که افراد حق فسخ قرارداد را دارند و می توانند یک طرفه قرارداد را بر هم بزنند که به این حق خیار گفته می شود. در نتیجه فروشنده و خریدار می توانند با به وجود آمدن شرایط خاصی معامله را فسخ کنند. این شرایط شامل موارد زیر می شود.

خیار مجلس: یکی از مهم ترین قوانین فسخ قرارداد در املاک  خیار مجلس می باشد. یعنی فروشنده و خریدار هنوز در جلسه ی معامله باشند و از آن محل خارج نشده باشند.

خیار شرط: فروشنده و خریدار در قرارداد مقرر کنند که تا زمان خاصی طرفین حق فسخ کردن را دارند.

خیار عیب:  در جنس مورد معامله و یا عوض آن عیب و ایرادی وجود داشته باشد.

خیار غبن: در صورتی که یک کدام از طرفین قرارداد مغبون شده باشند طبق قوانین فسخ قرارداد در املاک می توان قرارداد را فسخ کرد.

خیار تدلیس: هر یک از طرفین، مال مورد معامله را بهتر از آن چیزی که هست نشان دهند و به تناسب آن قیمت را بالا ببرند.

خیار رویت: قوانین فسخ قرارداد در املاک  بان می کند که اگر فروشنده و خریدار خصوصیات جنس دیده نشده را به صورتی بازگو کنند که بعد از دیدن مشخص شود آن خصوصیات در جنس و یا عوض آن وجود ندارد. در این زمان می شود قرارداد را فسخ کرد.

خیار تخلف شرط: هر یک از طرفین شرطی را بازگو کند و به آن عمل نکند یا شرط کند مال او به طور خاصی باشد و نباشد، می توان قرارداد را فسخ کرد.

خیار شرکت: بعد از انجام قرارداد مشخص شود مال فروخته شده و یا عوض آن متعلق به فرد دیگری است و یا در آن شریک است، طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند. این خیار یکی از قوانین فسخ قرارداد در املاک می باشد.

خیار تعذر تسلیم: فروشنده نتواند مال فروخته شده را در زمان مشخص تحویل دهد. مثلا در قوانین فسخ قرارداد در املاک فروشنده ملک نتواند منزل را در زمان مشخص تحویل خریدار دهد.

خیار تاخیر: اگر خریدار پول مال مورد معامله را که قرار بوده نقد پرداخت شود را تا سه روز پرداخت نکند و یا فروشنده نیز آن را تحویل ندهد، هر کدام می توانند قرارداد را فسخ کنند. این عمل طبق قوانین فسخ قرارداد در املاک انجام می شود. البته این مورد در صورتی اتفاق می افتد که طرفین شرطی مبنی بر دیرکرد نگذاشته باشند.

شرایط امکان و یا عدم امکان دریافت تفاوت قیمت

زمانی که خریدار، ملکی را می خرد و بعد از خرید متوجه مشکلات و ایراداتی در آن می شود با دو اتفاق رو به رو می شود. ممکن است بتواند با وجود عیب تفاوت قیمت آن را بگیرد یا ممکن است نتواند این تفاوت قیمت را بگیرد. قوانین فسخ قرارداد در املاک این شرایط را قرار داده اند. در این قسمت شما را با این دو شرایط آشنا می کنیم.

امکان گرفتن تفاوت قیمت

قوانین فسخ قرارداد در املاک  بیان می کند که با وجود سه شرط امکان گرفتن تفاوت قیمت برای خریدار ملک وجود دارد.

اگر خریدار ملک بعد از خریدن ملک در آن عیبی را بیابد که فروشنده آن عیب را بازگو نکرده باشد.

بعد از خرید متوجه عیبی در آن شود که نتواند قرارداد را فسخ کند و فقط بتواند تفاوت قیمت آن را بگیرد.

اگر فروشنده بعد از فروش و قبل از تحویل تغییراتی در آن انجام دهد که مردم به راحتی تشخیص دهند و بگویند که چیزی که فروخته شده با چیزی که تحویل داده شده فرق می کند.

عدم امکان گرفتن تفاوت قیمت

قوانین فسخ قرارداد در املاک  می گوید که اگر فرد خریدار در زمان خرید شرایط زیر را داشته باشد نمی تواند تفاوت قیمت را بگیرد.

اگر خریدار در زمان خرید از عیب ملک خبر داشته باشد.

اگر در زمان خرید بیان کند که اگر ملک عیبی داشته باشد تفاوت قیمت نمی خواهم و پس نمی دهم.

اگر خریدار قبل از خرید با وجود عیب مال به خرید آن راضی شود.

اگر فروشنده در زمان فروش بیان کند که این ملک را با هر عیبی که دارد می فروشم.

شرایط مهم برای فسخ قرارداد اجاره ی ملک

یکی از قرارداد های مهم بین افراد در باب املاک، قرارداد اجاره ی ملک می باشد. در این قرارداد با به وجود آمدن شرایطی هر کدام از طرفین می توانند قرارداد را فسخ کنند. بر طبق قوانین فسخ قرارداد در املاک این شرایط به صورت زیر می باشد.

مستاجر آسیب های جدی به ملک صاحب خانه بزند که به راحتی نتوان آن را جبران کرد.

مستاجر حتی با وجود اخطار های مالک، نتواند اجاره بهای ملک را بعد از چند ماه و گذشتن زمان طولانی پرداخت کند.

بر طبق قوانین فسخ قرارداد در املاک، اگر مستاجر بخواهد زودتر از موعد ملک مورد اجاره را تخلیه کند، باید حتما چند ماه زودتر به مالک اطلاع داده باشد.

صاحب خانه نمی تواند قبل از رسیدن موعد و زمان مقرر، مستاجر را مجبور به تخلیه منزل کند. تنها در صورتی می تواند این عمل را انجام دهد که قبل از قرارداد پیش بینی این اتفاق را کرده باشد.

اگر مستاجر بعد از انجام قرارداد در ملک مورد نظر عیبی را پیدا کند که به خاطر آن عیب نتوان در آن زندگی کرد، مستاجر می تواند بر اساس قوانین فسخ قرارداد در املاک ، قرارداد اجاره ی ملک را فسخ کند.

شرایط فسخ

در قوانین فسخ قرارداد در املاک باید سه شرط وجود داشته باشد تا بتوان قرارداد مربوط به املاک را فسخ کرد.

این سه شرط شامل موارد زیر می شوند.

رضایت: کسی که می خواهد قرارداد املاک را فسخ کند باید با رضایت کامل شخصی این کار را انجام دهد. یعنی زور و اجباری در فسخ آن وجود نداشته باشد. زیرا اگر اکراه و اجبار در فسخ قرارداد وجود داشته باشد، فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.

قصد: فرد فسخ کننده باید تصمیم جدی به فسخ قرارداد بگیرد.

اهلیت داشتن: بر اساس قوانین فسخ قرارداد در املاک، یکی از شرایط مهم برای فسخ قرارداد فردی است که می خواهد این عمل را انجام دهد. این فرد باید اهلیت این عمل را داشته باشد و از نظر سن و عقل شرایط لازم را داشته باشد.

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پشتیبانی