مجله دپارتمان مسکن چاردیواری

مقالات متنوع و کاربردی در زمینه های مختلف

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر

قرارداد اجاره

(این قوانین در شرایط عادی و در نبود کرونا قابل اجرا میباشد)

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر

اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان در آن یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتباری نخواهد داشت. با پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که قرارداد تمدید نشده باشد، موجر از مستأجر می خواهد ملک را تخلیه کند که در این حالت، اگر ملک با رضایت و بدون درگیری تخلیه شد، که مسلما مشکلی پیش نخواهد آمد، اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید . یکی از مهم ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستأجر است . قانون در این خصوص برای موجر چاره و راه حلی قرار داده که بتواند حق خود را از مستأجری که قانون را زیر پا گذاشته، بگیرد. ا نکته قابل ذکر در اینجا این است که بیان این مبحث در این فصل به این مفهوم نمی باشد که این مطالب فقط در خصوص روابط موجر و مستاجر و اجاره اماکن تجاری صدق می کند بلکه این مطالب هم در خصوص املاک استیجاری مسکونی و هم املاک استیجاری تجاری می باشد .لذا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. برای مثال چنانچه ملک تجاری باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ خواهد بود و دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی بوده و مشمول قانون مذکور یا قانون مدن روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط د قرارداد اجاره که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ از گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره مطرح است ، باشد، مرد مبادرت به تنظیم و تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. اما اگر قرارداد اجاره براساس مقررات قانون روابط موجر و مستای مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد برابر مواد ۲، ۳ و ۴ قانون مذک پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر، در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به دایره اجرا ظرف یک هفته صادر و توسط ضابطین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت. برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه | مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می توان برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۳ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرای آن تقاضای تخلیه کرد. ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در این خصوص بیان می دارد : « پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته: تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت .»

 

 

تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از این که به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل ، مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی ، به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائم مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می گیرد. قرارداد اجاره غیررسمی (عادی)قراردادی است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی برگه تنظیم شده باشد و یا در بنگاه های املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید شرایط یک قرارداد قابل استناد را دارا باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را نوشته شود.

 

 

مقام قضایی در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک ، رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه صادر کند. که بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر در صورت که سند عادی باشد تخلیه، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه ، به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام می گیرد. و اما در فرضی که اجاره با سند رسمی باشد این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدیدنظرخواهی پیدا می کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه موجر باید از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کند در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز مهلت اعتراض برای مستاجر به وجود می آید. که اگر بعد از مدت مذکور اعتراضی به اجراییه نشود موجر می تواند مستاجر را به تخلیه عین مستأجره مجبور کند. در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از سوی مستاجر باشد یا مستأجر اجاره بها یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفی را پرداخت نکرده باشد، موجر نمی تواند خود این م را از ودیعه ای که نزد اوست کم کند. بلکه برای رسیدن به حق باید همزمان با تودیع وجه یا سند به دایره اجرا ، گواهی دفتر دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل دهد ، که در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری کرده و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد مابقی آن به مستأجر خواهد کرد. (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب (۱۳۷۶).

 

موجر و مستاجر

 

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره، در صورتی که ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا می باشد اما اگر قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. ضمنا به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت سازمانها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی می باشد و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

 

 

اجرت المثل تصرف غیرمجاز مستاجر

در صورتی که مستاجر پس از انقضای مدت اجاره ، علیرغم مخالفت موجر، آپارتمان را در تصرف خود نگه دارد و از تخلیه آن امتناع نماید باید اجرت این مدت را بپردازد. ماده ۴۹۴ ق.م در این خصوص می گوید : « عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود ؛ و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود ، اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد ؛ و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد ، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد ، مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید .» نحوه و کیفیت مطالبه اجرت المثل ایامی که مستاجر بدون اجازه و اذن مالک ملک را در تصرف خود نگاه داشته است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره بهای مدت، پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاء مدت و عدم رضایت مالک ( موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد. اما در صورتی که بین طرفین قرارداد ، توافقی درباره این موضوع نباشد با انقضای مدت اجاره و عدم اذن مالک در بقا و ادامه تصرفات مستاجردر عین مستاجره احکام غصب بر تصرف مستاجر جاری خواهد بود، البته در این خصوص استاد کاتوزیان در کتاب قانون مدنی در نظم ترقی کنونی بیان می دارند :« اگر در پایان اجاره مستأجر به انتفاء خود ادامه دهد و موجر تخلیه او را نخواهد ، باید او را مأذون بها آورد نه غاصب و قانون مدنی سکوت موجر را دلیل رضای او بر ادامه انتفاع دانست است .»

« اما پس از مطالبه مالک ، مستأجر در حکم غاصب و ضامن عین و منافع است .» بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود. ماده ۳۱۵ ق.م می گوید : « غاصب مسؤول هر نقص و عیبی است که در زمان تصرف او به مال مغضوب وارد شده باشد ، هر چند مستند به فعل او نباشد.» که نحوه محاسبه اجرت المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود. نکته قابل ذکر این که برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره می باشد . بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور و اجرای حکم نیز متناسب با آن قانون خواهد بود.

 

مستاجر و موجر

 

برای کسب اطلاعات حقوقی بیشتر از طریق مشاور آنلاین با ما در تماس باشید …

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پشتیبانی