مجله دپارتمان مسکن چاردیواری

مقالات متنوع و کاربردی در زمینه های مختلف

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

وضعیت بازار مسکن سال ۹۸

بازار مسکن تا چندی پیش یعنی از اواسط سال ۹۷ دچار تحولاتی شد که باعث شد بسیاری از مردم علاوه بر اینکه قدرت و توان خرید مسکن را از دست بدهند قدرت اجاره کردن یک خانه خوب را نیز از دست بدهند . این تحولات ناشی از تغییرات در نرخ ارز می باشد که باعث شد نرخ بازار مسکن به طور ناگهانی افزایش پیدا کند این روند به بیش از چند برابر و حتی به میزان ۱۰۰ درصد نیز رسید، در حالی که نرخ ارز تا این اندازه افزایش نداشت. روند افزایش قیمت مسکن به گونه ای بود که بسیاری از مردم فکر خرید خانه را از ذهن خود پاک کردند. اما چرا قیمت مسکن تا این اندازه افزایش پیدا کرد، اما نکاتی هست که ما در اینجا به آن خواهیم پرداخت.

وضعیت معاملات ملک در بازار مسکن

معاملات در مناطق مختلف تهران در چند ماه گذشته و در سال جاری در وضعیت خوبی به سر نمی برد. در سه ماهه اول سال ۹۸ قیمت هر مترمربع روز به روز افزایش پیدا کرد تا اینکه در ابتدای تیرماه ۹۸ قیمت هر مترمربع به سیزده میلیون و دویست و هفتاد هزار تومان رسید. این روند افزایش قیمت خرید و فروش خانه از سویی در برخی مناطق شهر تهران باعث شد میزان معاملات کاهش شدیدی پیدا کند و از سویی دیگر در برخی دیگر از مناطق تهران میزان معاملات با وجود کاهش در جریان است.

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

رکود بازار مسکن و کاهش فروش و خرید خانه

رکود معاملات در بازار مسکن تهران در سال ۹۸ ادامه دارد به طوری که این رکود توام با افزایش قیمت مسکن و اٌفت همزمان قدرت خرید و فروش خانه در طبقه متوسط شده است. انتظار می رفت بازار مسکن در سال ۹۸ همزمان با سال رونق تولید، رونق پیدا کند اما این اتفاق نیفتاد و در حال حاضر پیش بینی شرایط بازار مسکن تبدیل به یک دغدغه برای فعالان بازار مسکن شده است. مسکن نقشی پررنگ و موثر را در اقتصاد ایران ایفا می کند. ساختمان ها که به عنوان لوکوموتیو صنعت  از آنها یاد می شود، یکی از صنایع اشتغال زا است. رونق ساخت و ساز که رونق رشته های صنعتی و تولیدی را در پی دارد، سهم آن از تولید داخلی هفت درصد می باشد. ساخت و ساز به عنوان یکی از مهمترین نوع دارایی ها برای جامعه ایرانیان به حساب می آید. مسکن سهم بزرگی از سبد هزینه های خانوارهای ایرانی را تشکیل می دهد. مرکز آمار می گوید که در سال ۱۳۹۶، ۴۳ درصد از هزینه های خانوار ایرانی صرف مسکن شده است. شرایط بازار مسکن در سه ماهه نخست سال جاری ویژه بود، به طوری که آمار بانک مرکزی نشان می دهد که شمار معاملات واحدهای مسکونی و خرید آپارتمان شهر تهران در سه ماهه نخست امسال در مقایسه با مدت مشابه سال پیش، تقریباً نصف شده است. اما در این مدت قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران بالا رفته است و نسبت به دوره مشابه سال قبل، بیش از دو برابر افزایش داشته است.

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

تحولات جدید در بازار مسکن

البته گزارش هایی از آغاز روند رو به کاهش قیمت مسکن و تحولی نو در بازار مسکن منتشر شده است. نایب رئیس اتحادیه املاک تهران می گوید که شرایط بازار مسکن تا پایان تابستان تغییر خواهد کرد. چنانچه روند کاهنده قیمت ارز ادامه داشته باشد، تا پایان شهریور ماه قیمت واحدهای بزرگ با متراژ بیش از ۱۵۰ متر با کاهش قیمت روبرو خواهند شد. این روند اگر ادامه پیدا کند، در نیمه دوم سال جاری کاهش ده تا بیست و پنج درصدی در کل بازار مسکن عملی خواهد شد.

وضعیت بازار مسکن با توجه به روند ساخت و ساز

اما نشانه های رکود در بازار مسکن را می توان در کم رونقی ساخت و ساز نیز دید. چندی پیش شهرداری تهران اعلام کرد از ابتدای فروردین ماه تا پایان خرداد ماه سال جاری، میزان صدور پروانه های ساخت و ساز در شهر تهران به میزان بیست و هفت درصد کاهش یافته است. بخشی از رکود ساخت و ساز در کاهش توانایی بانک ها در دادن تسهیلات، وام و تامین مالی پروژه های ساخت و ساز است. این موضوع در انجماد بخشی از دارایی بانک ها در بخش مسکن و بدهی های پرداخت نشده بانک ریشه دارد.

از سوی دیگر بیشتر پروانه های ساختمانی برای ساخت و ساز خانه ها در مناطق یک تا پنج تهران صادر شده است و عمده آنها با متراژ نسبتاً بالا که بیشتر متقاضیان آنها طبقه متوسط جامعه هستند که قدرت خرید مسکن را ندارند.

عوامل تاثیرگذار در روند بازار مسکن و فروش وخرید آپارتمان

اما برخی از مسئولین مانند راه و شهرسازی معتقدند که شرایط نوسانی نرخ ارز در یک سال گذشته از جمله عوامل مهم افزایش بیش از صد در صدی قیمت مسکن در سال ۹۸ و تغییرات بی سابقه در بازار مسکن جامعه ایران بوده است. مرکز پژوهش های مجلس بر این باور است که ادامه رکورد تورمی بازار مسکن می تواند ریشه در افزایش تورم و کاهش نرخ سود سپرده های بانکی در سال گذشته داشته باشد. پیرو این تحولات در بازار مسکن بخش عمده ای از نقدینگی به سمت بازار هایی مانند بازار مسکن، ارز و سکه و طلا رفته است که مردم در پی آن احساس کردند این بازارها جای مناسب تر و امن تری برای دارایی آنها می باشد.

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

خانه های خالی در بازار مسکن

همزمان با چنین شرایطی بازار مسکن ایران با معضلی به نام خانه های خالی مواجه شد که تا حدودی در بالا رفتن قیمت خانه تاثیرگذار بوده است. به طوری که گزارش های مرکز آمار ایران نشان دهنده آن است که از هر ده خانه در شهر تهران، یک خانه خالی است. خانه هایی که بخشی از سرمایه موجود در بازار مسکن را گرفته اند. در واقع بخش قابل توجهی از آپارتمان های ساخته شده برای مصرف نیست و هدف از ساخت آنها، حفظ سرمایه ها در قالب مسکن است. به نظر می رسد که سال جاری نیز مانند سال گذشته در مقایسه با دیگر بازارها، بازار مسکن بازدهی پایینی داشته باشد، شرایطی که شاید مسیر سرمایه گذاری جامعه ایرانی ها را در این بازار تحت تاثیر قرار دهد. حال متقاضیان چه متقاضی مصرف مسکن باشند و چه به مسکن به عنوان دارایی سرمایه ای نگاه کنند.

اقدامات مسئولین برای تغییر روند بازار مسکن

برای بهبود روند بازار مسکن و کاهش قیمت مسکن مسئولین دست به کار شدند تا شاید بتوانند قیمت مسکن را به نحوی به سود مردم کاهش دهند. در این راستا اقداماتی صورت گرفت که به کاهش قیمت مسکن کمک کند و این اقدامات در ابتدا نتیجه ای عکس داد اما چندی پیش تاثیر خود را نشان داد. این اقدامات شامل موارد زیر می باشد:

  • تعیین مالیات برای مالکینی که خانه های خود را خالی نگه می دارند:

    با افزایش قیمت مسکن بسیاری از صاحبین ملک به اجاره و رهن ملک با قیمت مناسبتر رضایت نداده و ترجیح دادند ملک آنها خالی باشد تا اینکه آن را با قیمت مناسب به مستاجر اجاره دهند. در این راستا مسئولین مالیاتی را برای صاحبین املاک در نظر گرفتند تا آنها مجبور به اجاره ملک خود با قیمت قابل قبول شوند.

  • ارائه مصالح ارزان قیمت به سازندگان مسکن:

    میزان ساخت و ساز با افزایش قیمت مسکن، کاهش پیدا کرد و دلیل آن نیز این است که مردم سرمایه خود را از ساخت و ساز و شرکت های ساختمانی بیرون کشیده و آن را وارد بازارهای ارز و سکه و طلا کردند زیرا سود این بازارها بیش از بازار مسکن بود.

  • تعیین پاداش برای مالکانی که ملک خود را اجاره می دهند:

    در کنار تعیین مالیات برای ملک های خالی، برای مالکانی که ملک خود را با قیمت مناسب اجاره می دهند پاداشی در نظر گرفته شد تا دیگر مالکین نیز تشویق شوند ملک خود را رهن و یا اجاره دهند. پاداش برای چنی مالکانی، عدم پرداخت مالیات تعیین شده می باشد.

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

  • افزایش میزان تسهیلات بانک ها برای وام مسکن به ویژه در شهر تهران:

    با افزایش قیمت مسکن انتظار می رود که میزان تسهیلات نیز افزایش پیدا کند تا مردم قدرت خرید خانه را پیدا کنند. این افزایش میزان تسهیلات در تهران به میزان ۱۶۰ میلیون برای زوجین رسید و در دیگر شهرها به توجه جمعیت شهرها ار ۶۰ تا ۸۰ میلیون نیز می رسد.

  • راه اندازی صندوق حمایت از مستاجرین:

    این صندوق در حال حاضر روی میز دولت قرار دارد و برنامه آن کاملاً تایید نشده است زیرا میزان هزینه ای که دولت باید برای پرداخت آن بودجه ای را در نظر بگیرد. در این طرح پیشنهاد شده که به مستاجرین ۷۵ درصد از ودیعه مسکن باید پرداخت شود و اقساط با سود کمتری تعیین می شود. همچنین مستاجرین باید دارای شرایطی از قبیل کد رهگیری که نشاندهنده مستاجر بودن است و گذشت حداقل یک سال از مستاجر بودن را باید داشته باشند تا بتوانند در این صندوق شرکت کنند.

 

برآورد اخیر از بازار مسکن

تمامی اقدامات صورت گرفته توسط مسئولین و در بازار مسکن باعث شد قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران به ویژه منطقه پنج که خانه های بسیار شیک و با متراژ بالا می باشند، کاهش پیدا کرد. مطمئناً دیگر مناطق تهران متناسب با این کاهش قیمت مسکن وارد رقابت خواهند شد و قیمت خانه در سایر مناطق تهران نیز کاهش پیدا خواهد کرد.

رکود بازار مسکن و متوقف شدن خرید و فروش مسکن

از آنجایی که افزایش قیمت مسکن از شهر تهران آغاز شد و تا دیگر شهرهای ایران ادامه پیدا کرد، متناسب با آن کاهش قیمت مسکن به دیگر شهرهای ایران نیز سرایت پیدا خواهد کرد. مردم برای خرید و فروش خانه باید در این روزها از فرصت مناسب استفاده کنند و اقدام به خرید خانه کنند. در حال حاضر پیش بینی می شود قیمت مسکن تا اواخر فصل تابستان سال جاری به یک ثبات نسبی می رسد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

پشتیبانی